12月15日，国家统计局发布的11月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况勾勒出一幅复杂的楼市图景：全国房价仍处调整通道，但交易端已显现积极信号，年底置业潮正悄然升温。从广州的房票流通、旧改提速到全国层面的“以价换量”，房地产市场正经历着价格下行与交易上行的微妙节奏转换。这种转换背后，是政策效应的逐步释放、市场性价比的凸显以及置业需求的释放富余通，既折射出行业深度调整期的现实困境，也孕育着市场企稳的潜在动能。
广州番禺新盘越秀鸿璟台开放后吸引了许多置业者关注。受访者供图
二手房“以价换量”趋势扩大
年末现“翘尾行情”
“看了大半年，最终400万元左右买了盈彩，总算在广州安了家，挑选了自己喜欢的。”在广州打拼的95后彩虹（化名）和男朋友一起近期喜提自己的小家。曾经高峰期单价6万—7万元一平方米的楼盘，现在3万多就能拿下。天河区曾经是广州房价的风向标，如今二手房价格正经历深度回调。市场反馈显示，部分房源经过价格调整后，带看量、咨询量以及成交量都明显上升。
这一现象与数据变化相互印证。广州市房地产中介协会数据显示，11月（统计周期：10月26日至11月25日），广州二手住宅网签9191套，网签面积91.47万平方米，环比分别大幅增长22.89%和23.07%。值得一提的是，这是下半年成交最好的一个月。
这一“翘尾行情”背后，是传统年末置业潮中，价格深度调整为购房者打开了置业窗口。国家统计局最新发布的11月70个大中城市商品住宅销售价格显示，广州二手房价格环比下降1.20%。
这并非个例，二手房“以价换量”在全国呈扩大趋势。根据国家统计局数据，11月份全国70个城市二手住宅价格指数环比下降0.7%，同比下降5.7%，二手房依然处于深度的调整过程中。其中，一线城市二手房价格调整尤其明显，环比下降1.1%，跌幅比10月扩大0.1个百分点。
“价格的深度调整下，呈现了‘房东诚意卖、购房者认购活跃’的积极态势。”上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，价格的波动说明大城市二手房的认购性价比非常高，因为房东让利的空间也比较大，说明出售的意愿是比较强的。所以对于一些大城市的购房者来说，近期可以关注所在城市优质地段二手房的认购性价比，叠加租售比等指标，具有较好的入市时机。
改善新盘扎堆价格承压富余通
高端住宅走出独立行情
与二手房市场形成对比的，是新房市场的另一番景象。国家统计局数据显示，11月70城新房价格环比下跌0.4%，跌幅比上月收窄0.1个百分点，房价环比上涨的城市数量从6个增加到8个。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，新房价格跌幅仍较大，特别一线城市调整更明显，这主要由于10月—11月，一线城市新房供应环比分别增长14%和23%，主要是改善型的高品质新盘，但由于去化率下降，加上新房之间竞争相对激烈，导致新房价格承压。但是新房价格跌幅有所改善，这主要得益于市场相比10月份有起色。据CRIC监测数据，30个重点城市11月平均开盘去化率为34%，环比微增3个百分点。
在广州，这一趋势也体现得很明显。位于广州科学城核心板块的大壮名城，推出一批工抵特价房源，引发市场强烈反响，多套房源迅速售出。二手房也受到影响，大壮名城一期有业主在小区内部群发起长达千余字的“护价倡议书”。
大壮名城降价引发关注
国家统计局数据显示，11月广州新房价格环比下降0.5%，环比收窄。同时，根据第三方机构克而瑞发布的统计数据，2025年1月至11月，广州全市商品住宅成交629.86万平方米，同比降幅持续收窄。其中，11月全市商品住宅成交64.41万平方米，环比增加4.23%，继续朝着止跌回稳态势迈进。
这背后离不开多个楼盘集中开盘热销的带动，尤其是改善及高端住宅项目集中网签，推动了全市网签均价及网签金额的上涨。
“项目接近清盘了，目前已去化超过95%。”位于广州番禺的改善型项目——央璟颂相关负责人透露，第三方机构数据显示今年4—11月，央璟颂共网签587套房源，销量位居全市第一。同时传来好消息的还有位于广州天河的高端改善住宅——金茂越秀·璞樾|墅。“这个月成交了一套上叠墅，单套价格高达6259万元。”项目相关负责人告诉记者。
事实上，不止广州，高端住宅在全国都走出独立行情。由华润置地与中海地产联合打造的深圳湾澐玺正式开盘，开发商官宣单日销售额约130亿元，刷新今年国内新房开盘成交纪录；广州保利玥玺湾首开实现销售业绩超100亿元，成为今年全国首个“百亿开盘”现象级项目；广州荔湾区一线江景项目——保利珠江天悦，单套成交破3000万元，创下广州西部住宅成交新纪录。
“高端住宅本身也是资产配置的一种方式，所以能够走出相对独立的行情。如果高端住宅的热销能够带动土地市场，提振房企拿地的热情以及购房者的信心，整体市场就有望受此带动逐渐企稳。”一位业内人士指出。
旧改和房票带来新变量
预计12月供求将上升
广州楼市交易端的暖意，离不开房票制度的落地见效与旧改项目的加速推进。
11月底，位于广州增城区新塘板块的尚东阳光项目迎来了一波“特殊访客”，大量手握房票的拆迁户前来看房，营销中心还贴上了“热烈欢迎南岗村民莅临尚东阳光选房专场”的标语。
像尚东阳光一样受惠于房票政策的楼盘并非个例。今年以来，房票对广州楼市的影响愈发凸显，黄埔、增城属于兑换房票较为集中的片区。克而瑞数据显示，黄埔区今年1-10月新房网签量为5746套，而同期房票认购量达到3723套，若不考虑认购与网签的口径差异，占比接近65%。
“现在广州的房票是按金额兑换来抵扣房款的，遵循多退少补原则。”一位黄埔资深中介介绍，比如某客户有100万元房票，看中了300万元的房子，那么需要自行支付的部分就是200万元，首付15%即30万元。
“过去很长一段时间，城中村改造是广州商品房市场的重点推动力量。但近年来，旧的改造模式难以为继，新的改造模式落地存在探索周期，商品房市场动力被削弱，而广州通过对房票政策的探索，找到了一种新的解题思路，房票安置已成为当前稳定广州楼市的重要动力。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析。今年10月，广州优化房票安置政策，扩大房票使用范围，允许房票在全市范围内跨区使用，且可用于购买二手房，这一调整直接带动了旧改片区的置业需求释放。
对于接下来的12月，业内预期在房票、年末冲刺等的刺激下，供求将上升。中指研究院指数研究部总经理曹晶晶认为12月是房企业绩冲刺节点，预计重点城市优质项目入市将有所增加，市场成交量有望保持一定规模。广州中院发展研究部则表示接近年末冲刺预计热点板块项目将会推出优惠措施促成交，部分包装为“贴息”“双十二”优惠等。随着越秀地产天河、番禺项目，天河高端楼盘保利玥玺湾计划加推，叠加旧改房票入场，预期供求较11月上升。
南方+记者 周中雨富余通
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